Предложението на Белия дом за 50-годишна ипотека има едно забележително предимство, но и редица недостатъци

НЮ ЙОРК (AP) — Белият дом споделя, че обмисля да поддържа 50-годишна ипотека, с цел да помогне за облекчение на рецесията с достъпността на жилищата в страната. Но известието провокира незабавни рецензии от политици, обществени медии и икономисти, които споделиха, че 50-годишна ипотека няма да направи доста за разрешаване на други съществени проблеми на жилищния пазар, като липса на предложение и високи лихвени проценти.

Бил Пулте, шеф на Федералната организация за жилищно финансиране, сподели на X през уикенда, че 50-годишна ипотека би била „ цялостна смяна на играта “ за купувачи на жилища. FHFA е частта от федералното държавно управление, която управлява Fannie Mae и Freddie Mac, които купуват и застраховат по-голямата част от ипотечните заеми в страната.

30-годишната ипотека е неповторим американски финансов артикул и общоприетият метод за закупуване на жилище след Новия курс. Политиците и основателите на политики по това време желаеха да основат стандартизирана ипотека, която кредитополучателите да могат да си разрешат и изплащат по време на работните си години, когато междинната дълготрайност на живота на американеца беше 66 години.

По-ниско заплащане

Удължаването на живота на ипотеката до 50 години в действителност понижава месечната вноска на кредитополучателя.

Средната продажна цена на жилище в Съединени американски щати е била 415 200 $ през септември, съгласно Националната асоциация на брокерите. Ако приемем общоприета първична вноска от 10% и междинен лихвен % от 6,17%, месечната вноска по 30-годишна ипотека ще бъде 2288 $, до момента в който заплащането по 50-годишна ипотека ще бъде 2022 $. Това допуска, че една банка няма да изисква по-висок лихвен % за 50-годишна ипотека заради по-дългата дълготрайност на заема.

Но доста по-висока рента

Тъй като още по-голяма част от месечната вноска по 50-годишна ипотека ще отиде за рента по заема, ще отнеме 30 години, преди кредитополучателят да натрупа $100 000 личен капитал, без да се включва повишаването на жилището и първичната вноска. Това е спрямо 12-13 години за струпване на $100 000 личен капитал при погашение на 30-годишна ипотека, като се изключи първичната вноска.

Кредитополучателят би платил, почти, спомагателни $389 000 рента за живота на 50-годишна ипотека спрямо 30-годишна ипотека, съгласно разбор на AP.

Други анализатори стигнаха до сходно умозаключение.

„ Удължаването на ипотека от 30 години на 50 години може да удвои лихвата (в долари), плащана от купувача на жилище за жилище със междинна цена през целия период на заема, и доста да забави натрупването на личен капитал “, написа Джон Ловало от UBS Securities.

По-широки жилищни проблеми

50-годишна ипотека прави нищо, което да реши един сериозен проблем, когато става дума за досегаемост на жилищата – неналичието на предложение на жилища. Щати като Калифорния и градове като Ню Йорк неотдавна одобриха законодателство или направиха регулаторни промени, с цел да разрешат на строителите да строят домове по-бързо с по-малко регулаторна администрация.

Съществува и суровата цена на жилищното строителство в страната. Продукти като стомана, дървен материал, бетон, мед и пластмаси, които се употребяват в жилищното строителство, в този момент са обект на мита при президента Тръмп. Освен това доста строителни работи се правиха от служащи без документи, изключително в югозапада, където депортациите въздействат върху способността на строителите да намерят задоволително работна ръка, с цел да построят домове.

„ Много от огромните неща, които биха се справили с предлагането сега, вървят в неверна посока “, сподели Майк Концал, старши шеф по политиката и проучванията в Project Economic Security. “

Pulte сподели на X, че въвеждането на 50-годишна ипотека е просто „ евентуално оръжие “, наред с други решения, които Белият дом е обмислил за битка с високите цени на жилищата.

Американците не живеят дълго задоволително

Средната възраст на купувача на жилище за първи път се усилва от години и в този момент е почти 40 години ипотека за 40-годишен покупател на жилище за първи път би била сложна за погашение на жилището. Средната дълготрайност на живота на американеца в този момент е почти 79 години, което значи, че има 11 години дълготрайност на живота, които не са обхванати от 50-годишен заем.

„ Обикновено не е цел на политиците да трансферират ипотечния дълг на децата на кредитополучателя “, сподели Кончал.

Други пробваха по-дълги заеми

Други елементи на финансовата система удължиха периодите на заема, до смесени резултати. Седемгодишният авто заем става все по-често срещан, защото цените на колите се покачиха и американците държат колите си по-дълго. Въпреки по-дългите периоди на заемите, просрочията по заеми за коли нарастват и междинната цена на нова кола в този момент е 49 740 $ спрямо цена от 38 948 $ за ново транспортно средство преди пет години.

Първоначално студентските заеми бяха предопределени да бъдат изплатени за 10 години, а в този момент има голям брой варианти за заплащане, които удължават изплащането до 20 години.

Икономистите показаха, че 50-годишната ипотека може да направи противоположното на подпомагането на достъпността на жилищата: като провокира инфлация на цените на жилищата, като вкара повече евентуални купувачи на пазар, борещ се с предлагането.

Тръмп омаловажава концепцията

След обилни рецензии президентът Тръмп изглеждаше по-малко въодушевен от 50-годишната ипотека. Попитан от Лора Инграхам от Fox News за концепцията, президентът Тръмп сподели, че „ може да помогне малко “, само че сякаш я отхвърли.

Съгласно Закона на Дод-Франк ипотечните колоси Fannie Mae и Freddie Mac не могат да застраховат ипотека, която е по-дълга от 30 години, тъй че всички 50-годишни ипотеки, издадени преди Конгресът да промени закона, ще се смятат за „ неквалифицирана ипотека “ и би било по-трудно да се продаде на вложителите. Конгресът ще би трябвало да промени финансовите закони на Съединени американски щати на доста места, с цел да разреши 50-годишна ипотека, и наподобява, че няма огромен вкус Конгресът да предприеме това неотложно.